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A Evolução Histórica do Condomínio e das Incorporações no Brasil e no Mundo

Autor: Paulo Armando Hofling

Publicado em: 26/11/2012

O condomínio é um instituto utilizado da forma que conhecemos desde que o homem decidiu deixar de ser nómade e passou a ser sedentário, as primeiras habitações que ganharam uma maior conotação de condomínio datam do período do Império Romano, onde haviam habitações uma sobre as outras, contendo dois ou mais proprietários, mas no final da idade média que ganharam uma conotação mais conhecida, um conceito moderno, especificamente após a revolução francesa, houve a necessidade de investimento de capital em incorporações, devido à demanda crescente de habitações nas grandes cidades francesas. A primeira norma a regulamentar a questão veio com o Código Civil Francês de 1804. A propriedade individual ganhou força, e naturalmente teve que ser resguardada pelo Estado.

Após a segunda revolução industrial no final do século XIX esta evolução ganhou força, com o crescimento acentuado das grandes cidades, tendo como resultado deste crescimento, ordenados ou não, um problema logístico, ou seja, pouco espaço para abrigar uma população que aumentava vertiginosamente.

Para resolver este impasse, foram criadas as habitações coletivas, que em um determinado espaço, que depois de concluída garantiam à cada um dos seus possuidores, domínio individual, onde poderia ser construída apenas uma habitação, passou a abrigar varias delas, dando assim início ao condomínio.
Note que dessa demanda cada vez crescente de habitações, num determinado espaço cada vez menor, a sociedade deu solução, qual seja estas habitações coletivas que gozam de individualidade em cada uma de suas células, com essa forma veio a necessidade de se regulamentar esta expansão, de forma a não permitir abusos, assim, fora criada uma legislação especifica para dar norte às incorporações futuras.

Com o passar dos anos, problemas de vários tipos, surgiram não somente nas incorporações mas também em relação aos condomínios já concluídos, e a legislação teve que naturalmente ir se adequando a essas necessidades, forçando os legisladores à se adequar à essa evolução natural.

Portanto basicamente o condomínio surgiu da necessidade do homem em habitar em grandes cidades, seja pelo êxodo rural, seja pelo fato do capital estar concentrado nestas cidades, a verdade é que houve a necessidade de mais habitações, que por sua vez tiveram que diminuir seu tamanho, para abrigarem mais cidadãos.
Essa afirmação pode ser facilmente constatada, quando da visita à cidades de pequeno porte, em qualquer lugar, observar-se-á que praticamente inexistem condomínios, sejam eles verticais ou horizontais, obviamente pela desnecessidade dos seus habitantes se amontoarem, todos têm espaço de sobra.

Assim, no Brasil, a Lei das Incorporações foi promulgada somente em 16 de dezembro 1964, pelo então Presidente Castello Branco, norma que teve a influencia direta do professor Caio Mário da Silva Pereira, a norma veio regulamentar e nortear o rumo das incorporações brasileiras dali em diante.

Até aquele momento, as incorporações estavam sendo regidas precipuamente pelo decreto 5481 de 1928 e pelo Código Civil de 1916, que eram incompletos e que não davam regulamentação completa ao instituto, daí a necessidade de uma norma específica.

Assim com o advento da Lei 4591/64 o Brasil passou a ter norma específica que regia as incorporações, sendo isso um grande avanço em termos de possibilidade da tutela jurisdicional neste campo específico.

Apesar da citada lei ser primorosa, sempre há necessidade de ser revisada, notadamente pela sociedade estar em constante evolução, surgindo com o tempo novos casos que necessitam de regulamentação assim, ao longo dos anos a Lei 4591/64, sofreu algumas alterações e complementações, entre as mais importantes podemos destacar, a Medida Provisória n° 2221/01, que instituiu o Património de Afetação que será estudado adiante, norma esta, que foi finalmente consolidada em 02 de agosto de 2004, pela Lei 10.931, instituindo de forma concreta o património de afetação e outras medidas importantes acerca do tema.

Finalmente deve-se salientar que a Lei das Incorporações teve e tem um cunho social ela veio para dar diretrizes à evolução natural das cidades grandes brasileiras, sem esta, certamente estaríamos fadados à um caos avassalador, pois cada um construiria sua edificação do modo que bem entendesse, causando sérios problemas ao estado, e principalmente aos próprios condóminos.

Note, que os efeitos diretos deste enorme crescimento das incorporações, foi a formação da chamada "indústria da construção" que atualmente tem participação em cerca de 20% do PIB brasileiro de acordo com o SIDUSCOM/RIO. A mão de obra direta utilizada nas construções, a indireta que é utilizada pela industrias que fabricam a matéria prima, além das imobiliária e, corretores de imóveis que intermediam as vendas deste imóveis geram empregos, e assim possibilitam distribuição de renda, trazendo crescimento ao país.



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