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Da possibilidade de revisão do valor do aluguel:

Autor: Marcelo Hrysewicz

Publicado em: 25/07/2012

A Lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos, assiste tanto ao Locador quanto ao Locatário o direito de rever, desde que preenchidos os requisitos essenciais, o valor do aluguel, de modo que este pela conciliação ou pelo deslinde do litígio, reste adequado aos interesses das partes ou à realidade do mercado imobiliário, respectivamente.

Basicamente são dois os requisitos essenciais para poder a parte interessada na majoração ou na redução, ingressar com o pedido de revisão do aluguel e, são eles:

1) o contrato ou o acordo que houver fixado o aluguel objeto da revisão deve estar em vigência há pelo menos 03 (três) anos, não se permitindo, portanto, que se proponham ações dessa natureza em um período inferior a um triênio (Lei 8.245/91, art. 19:  “Não havendo acordo, o locador ou locatário, após 3 (três) anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajusta-lo ao preço de mercado.”); e

2) não pender sobre o requerente (Locador ou Locatário) notificação com prazo para desocupação do imóvel, seja este prazo estipulado amigável ou judicialmente.

No mais, os demais requisitos decorrem logicamente do processamento da demanda, como por exemplo a indicação do valor do aluguel cuja fixação é pretendida pelo requerente.

Considerando que o ajuizamento da ação seja feito pelo Locatário, em sede de liminar, o Juiz fixará aluguel provisório, cujo valor não deverá ser inferior à quantia correspondente a 80% (oitenta por cento) do aluguel em vigor. Ou seja, o juiz para compor o valor do aluguel provisório deverá reduzir o aluguel vigente em até 20% (vinte por cento), desde que o valor pretendido da redução seja superior à limitação legal para o arbitramento do aluguel provisório.

Por se tratar de uma decisão não definitiva, caberá ao Réu Locador a possibilidade recursal de cassar a liminar favorável ao Locatário, ou ainda, obter uma revisão do valor fixado a título de aluguel provisório.

De certa maneira, podemos dizer que o inverso também é verdadeiro; a militância nos mostra que, muitas vezes que apesar de o direito estar contemplado na lei, alguns Juízes teimam em contrariá-lo com decisões merecedoras de reparos. Neste sentido, vindo o Juiz a indeferir o pedido de fixação de alugueis provisórios, caberá ao Requerente Locatário pedir que o Tribunal reforme a decisão desfavorável proferida pelo Juiz da causa.

De início, ainda, o Juiz designará audiência de instrução e julgamento na qual o Réu Locador deverá apresentar sua defesa e, com ela, deve acompanhar contraproposta à pretensão do Autor Locatário.

Todavia, havendo discordância quanto ao valor, o Juiz tentará conciliar as partes. Persistindo a resistência das partes, o Juiz suspenderá o ato e converterá o julgamento em diligência para a realização de perícia, cujos honorários do Perito Judicial serão suportados, ao menos inicialmente, pelo proponente Locatário.

Às partes será oportunizada a possibilidade de indicar assistente técnico para acompanhar os trabalhos do Sr. Perito, bem assim, poderão formular quesitos para o melhor proveito da prova.

O aluguel fixado em sentença retroagirá à data da citação do réu no processo e, as diferenças devidas durante a ação de revisão, serão pagas corrigidas e exigidas a partir do trânsito em julgado da sentença, ou, quando desta não houver mais possibilidade de recurso.

Ao final do processo, o Juiz julgará o processo de modo a acolher, acolher em parte ou rejeitar a pretensão do Autor Locatário.

Basicamente, em qualquer processo cível, os reflexos das decisões são idênticos, de maneira que, sendo o autor vitorioso ao final da lide, o réu perdedor será não só condenado ao pedido principal como também a reembolsar o autor das custas processuais pagas no curso do processo devidamente corrigidas e, a pagar ao advogado do autor uma verba de caráter alimentar fixada pelo juiz como uma espécie de prêmio pelo desempenho a que se dá o nome de verbas honorárias ou de sucumbência.

Já sendo o autor derrotado em sua pretensão, este é quem será condenado ao reembolso das custas processuais desembolsadas pelo réu e ao pagamento da verba de sucumbência ao advogado daquele.

Mas, quando é observada a sucumbência recíproca entre as partes, a forma de reembolso de custas processuais e pagamento dos honorários advocatícios fica a critério de arbitramento do Juiz.

O que importa dizer que, havendo sucumbência, seja ela total ou parcial, caberá ao sucumbente a possibilidade de requerer a reforma da decisão a seu favor perante o Tribunal de Justiça.

É, por oportuno realizar alguns apontamentos, considerando suas causas e efeitos:

É certo que o locatário, enquanto não for notificado para desocupar o imóvel, poderá ajuizar ação revisional de aluguel, com a finalidade de reduzi-lo a um patamar que reflita a realidade do mercado imobiliário.

Como também é certo que, a ação de revisão de aluguel não inibe a pretensão dos Locadores na desocupação do imóvel através do despejo.

Uma vez proposta a ação revisional e obtida a liminar que fixa os alugueis provisórios, o Locatário passará a pagar o arbitrado até ulterior decisão neste sentido.



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